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近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)涌起多元化浪潮，“房地產(chǎn)+”更成為房企尋求戰(zhàn)略新方向，謀求利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的代名詞。在眾多新業(yè)務(wù)領(lǐng)域中，代建可以說(shuō)是發(fā)展最為迅速的一個(gè)，從行業(yè)龍頭到區(qū)域性標(biāo)桿，紛紛上陣代建市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)格局頗為激烈。作為一種“以小搏大”的戰(zhàn)略舉措，實(shí)現(xiàn)了低投入撬動(dòng)大收益，迎合了房企對(duì)規(guī)模與利潤(rùn)的追求。

代建未來(lái)，新藍(lán)海吸引越來(lái)越多的“哥倫布”

代建起源于美國(guó)，在國(guó)內(nèi)最初以政府代建的形式存在，尤其以杭州本土房企最為熱衷，綠城、濱江、宋都等均參與進(jìn)來(lái)，當(dāng)?shù)卮ㄊ袌?chǎng)迅速升溫。隨著市場(chǎng)行情動(dòng)蕩，除了這些較早布局代建的房企外，萬(wàn)科、保利、金地、旭輝、建業(yè)等房企也爭(zhēng)相加入了代建軍團(tuán)。當(dāng)下在國(guó)內(nèi)開(kāi)展代建業(yè)務(wù)并有一定規(guī)模的房企有綠城、萬(wàn)達(dá)、宋都、保利、濱江、建業(yè)、新城、當(dāng)代、陽(yáng)光城等19家房企。

搶灘代建業(yè)務(wù)，房企可以說(shuō)是蜂擁而至。自2010年9月綠城轉(zhuǎn)變運(yùn)營(yíng)思路，成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理公司，輸出品牌與管理服務(wù)，打響代建第一槍，此后行業(yè)內(nèi)房企對(duì)代建的關(guān)注有增無(wú)減。可以說(shuō)，代建緩解了目前房企最為承壓的兩大因素，土地和政策，而通過(guò)加碼代建，房企僅是參與開(kāi)發(fā)和后續(xù)管理，相比于傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房企省去投資環(huán)節(jié)，一則避免了當(dāng)下土地招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與較高的土地獲取成本，二則可規(guī)避政策收緊對(duì)項(xiàng)目布局及后期去化帶來(lái)的不利影響，從地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向服務(wù)商，房企坐享品牌輸出收益。

經(jīng)過(guò)6年快速發(fā)展，代建領(lǐng)域已形成新的房企格局。目前來(lái)看，所謂“早起鳥(niǎo)兒有蟲(chóng)吃”在綠城身上得以驗(yàn)證，其在2016年代建項(xiàng)目銷售額達(dá)到181億，占到代建市場(chǎng)份額的45%。截至2017年2月份，代建項(xiàng)目達(dá)到170多個(gè)。不管是項(xiàng)目規(guī)模，還是簽約銷售額，綠城彰顯了在代建領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊地位，短期而言，行業(yè)內(nèi)無(wú)其他房企可匹及。

盡管保障性住房利潤(rùn)遠(yuǎn)比不上商品房，但建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、銷售和融資的成本小，風(fēng)險(xiǎn)也小，相當(dāng)于調(diào)控時(shí)的避風(fēng)港。再?gòu)臉I(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，開(kāi)展不受政策調(diào)控影響的保障性住房代建，對(duì)于品牌房企來(lái)說(shuō)是優(yōu)化了自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。若是企業(yè)層面的，一般代建的企業(yè)所獲得的利潤(rùn)相對(duì)更高，8%-10%都是很正常的比例。如果延展到前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)到后期的物業(yè)管理，中間環(huán)節(jié)所獲得各種利潤(rùn)綜合下來(lái)，從盈利角度出發(fā)，并不比企業(yè)單獨(dú)拿地開(kāi)發(fā)低。因此對(duì)于深處調(diào)控周期的眾多房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)在的代建早已突破了原有政府保障房的范疇。“讓專業(yè)的人做專業(yè)的事”正成為準(zhǔn)備品牌輸出的開(kāi)發(fā)商與期待房地產(chǎn)中分一杯羹的“外來(lái)”投資商一拍即合的契機(jī)，而商業(yè)代建也逐漸成為主流。

從集中采購(gòu)到房地產(chǎn)上下游綠色供應(yīng)鏈整合

作為房地產(chǎn)行業(yè)的下游產(chǎn)業(yè)，包括涂料在內(nèi)的家居建材產(chǎn)業(yè)的“命運(yùn)”，直接受房產(chǎn)業(yè)的影響。綠色環(huán)保的建筑類型，已經(jīng)成為房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)間的共識(shí)。房地產(chǎn)供需上下游的戰(zhàn)略合作首要目標(biāo)是進(jìn)行需求整合，關(guān)注要點(diǎn)是工程質(zhì)量，只有保質(zhì)保量才是企業(yè)戰(zhàn)略合作的根本。

對(duì)于工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，設(shè)備、材料的采購(gòu)費(fèi)用大約占項(xiàng)目總投資的50%-60%。同時(shí)，采購(gòu)交貨的進(jìn)度又直接影響項(xiàng)目的進(jìn)度；采購(gòu)質(zhì)量的好壞也制約著項(xiàng)目質(zhì)量的高低，并將決定項(xiàng)目建成后的連續(xù)、穩(wěn)定和安全運(yùn)轉(zhuǎn)。由此可見(jiàn)，采購(gòu)管理是工程項(xiàng)目管理中的重要組成部分，它不但是工程項(xiàng)目建設(shè)的物質(zhì)基礎(chǔ)，而且還是執(zhí)行中的一個(gè)關(guān)鍵步驟。

而在這條綠色供應(yīng)鏈下，以房地產(chǎn)企業(yè)及供應(yīng)商為行動(dòng)主體，房地產(chǎn)企業(yè)修訂相關(guān)、采購(gòu)合同標(biāo)準(zhǔn)，將綠色采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)納入供應(yīng)商的招標(biāo)和評(píng)估等環(huán)節(jié)，將供應(yīng)商的環(huán)境表現(xiàn)作為篩選標(biāo)準(zhǔn)之一。即從材料招采、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)企業(yè)、資源開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)過(guò)程、產(chǎn)品應(yīng)用等供應(yīng)鏈上的各環(huán)節(jié)都保證綠色。對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)，如果能夠真正實(shí)現(xiàn)大發(fā)展，一定是建材價(jià)格比較低廉，產(chǎn)品質(zhì)量好。

供應(yīng)鏈視角下的采購(gòu)模式對(duì)供應(yīng)和采購(gòu)雙方是典型的“雙贏”，對(duì)于采購(gòu)方來(lái)說(shuō)，可以降低采購(gòu)成本，在獲得穩(wěn)定且具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格的同時(shí)，提高產(chǎn)品質(zhì)量和降低庫(kù)存水平，通過(guò)與供應(yīng)商的合作，還能取得更好的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和對(duì)產(chǎn)品變化更快的反應(yīng)速度；對(duì)于供應(yīng)方來(lái)說(shuō)，在保證有穩(wěn)定的市場(chǎng)需求的同時(shí)，由于同采購(gòu)方的長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系，能更好地了解采購(gòu)方的需求，改善產(chǎn)品生產(chǎn)流程，提高運(yùn)作質(zhì)量，降低生產(chǎn)成本，獲得比傳統(tǒng)采購(gòu)模式下更高的利潤(rùn)。

隨著新興市場(chǎng)模式的到來(lái)，傳統(tǒng)涂料行業(yè)正面臨變革。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的上下波動(dòng)，使得業(yè)內(nèi)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況產(chǎn)生了明顯差異。原先，區(qū)域代理分銷的商務(wù)模式已經(jīng)開(kāi)始逐漸被直接面對(duì)終端的戰(zhàn)略合作模式所取代。未來(lái)的，應(yīng)該更加重視信息化和密切與終端客戶(開(kāi)發(fā)商)的關(guān)系，才能掌握市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和捕捉未來(lái)市場(chǎng)商機(jī)。

我們都知道，競(jìng)爭(zhēng)是激發(fā)活力和創(chuàng)新的源泉。代建制采用多道環(huán)節(jié)的招標(biāo)采購(gòu)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，無(wú)論是投標(biāo)代建的單位還是投標(biāo)前期咨詢、施工或設(shè)備材料供應(yīng)的單位，必然會(huì)盡其所能，以合理的報(bào)價(jià)提供最優(yōu)的技術(shù)方案、服務(wù)和產(chǎn)品。面對(duì)這種僧多粥少態(tài)勢(shì)，企業(yè)如何成功突圍？依然是我們涂企需要重視和思考的課題。